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Achat Immobilier en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : Guide Complet

Pourquoi Investir dans une EHPAD ?

Exemple : En 2023, le nombre de seniors dépendants en France a dépassé les 2 millions, avec une croissance attendue de 1,5% par an d’ici 2030. Cela assure une demande constante pour les EHPAD, rendant ces investissements particulièrement attractifs.

Des Loyers Sécurisés et Réguliers

Les baux commerciaux signés avec les gestionnaires de résidences EHPAD garantissent des loyers réguliers et revalorisés annuellement, indépendamment du taux d’occupation des chambres.

Exemple : Un investissement dans une EHPAD gérée par Korian peut offrir un rendement brut de 4,5 % à 5,5 % par an, avec des baux de 11 ans renouvelables.

Régime Fiscal : LMNP et Dispositif Censi-Bouvard

Régime LMNP

Le statut LMNP permet d’amortir le bien et de déduire les charges liées à l’exploitation, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers perçus.

Exemple : Pour un bien générant 15 000 € de revenus locatifs annuels, avec des charges déductibles de 6 000 €, l’imposition se fait sur 9 000 € seulement.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du montant investi, répartie sur 9 ans.

Exemple : Pour un investissement de 200 000 €, la réduction d’impôt annuelle sera d’environ 2 444 €.

Risques Associés à l’Investissement en EHPAD

Qualité de l’Exploitant

La solidité financière et la réputation de l’exploitant sont cruciales. Un mauvais gestionnaire peut compromettre la rentabilité de l’investissement.

Localisation de la Résidence

Une localisation dans une zone à forte demande garantit une meilleure occupation et une stabilité des loyers.

Exemple : Une EHPAD située à Paris ou dans une grande métropole aura un taux d’occupation supérieur à 95%, contre 80% pour une zone rurale.

Comparaison : Investissement Direct en Chambre EHPAD vs SCPI EHPAD

Type d’InvestissementAvantagesInconvénients
Chambre EHPADRendement élevé, loyers sécurisésGestion directe, choix de l’exploitant
SCPI EHPADMutualisation des risques, gestion déléguéeRendement légèrement inférieur

Exemple : Les SCPI EHPAD, comme Pierval Santé, offrent un rendement de 4,7% avec une diversification sur plusieurs établissements.

FAQ

Quelle est la durée minimale d’un bail commercial en EHPAD ?

La durée minimale est de 9 ans, renouvelable.

Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?

Oui, mais la revente dépendra de la qualité de l’exploitant et de la localisation du bien.

Quelles charges peut-on déduire en LMNP ?

Les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien, et l’amortissement du bien.

Conclusion

Investir dans une maison de retraite EHPAD est une opportunité attractive pour diversifier son portefeuille immobilier. Les rendements sécurisés, les avantages fiscaux, et la demande croissante en font un choix stratégique. Cependant, il est crucial de bien choisir l’exploitant et la localisation de la résidence pour optimiser la rentabilité de votre investissement.

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